Na minha opinião, esse instrumento é de grande valia porque garante segurança jurídica e estabilidade às relações urbanísticas envolvendo os administrados, empreendedores e o poder público.
O grave vício é que na maciça maioria dos casos, o EIV, como é conhecido esse instrumento, não é utilizado na sua gênese ou escorreita finalidade, ou seja, como instrumento urbanístico, mas sim, como medida administrativa discricionária para justificar o licenciamento de empreendimentos imobiliárias.
E digo medida paliativa porque, a exemplo do que sucede em nosso município, me referindo a Ribeirão Preto, é utilizado ao final de um complexo processo de licenciamento urbanístico, conquanto deveria sê-lo já na fase inicial.
Consiste na análise detalhada e prévia dos potenciais impactos, entre os negativos e positivos que determinado empreendimento poderá causar em seu entorno em razão da sua magnitude ou atividades a serem exercidas.
Ao final do EIV serão delineadas, previamente, as diretrizes mitigadoras e ou compensatórias, as quais, se efetivamente atendidas e exigidas, garantirão melhores condições de habitabilidade, conforto e segurança jurídica a população mediata e imediatamente atingida.
Esse instrumento nada mais é senão uma limitação administrativa que consiste num procedimento prévio e obrigatório para a obtenção de licenças ou autorização para construção, ampliação ou mesmo funcionamento de empreendimentos e atividades públicas ou privadas a serem definidos em legislação municipal.
Embasará obrigatoriamente o EIV:
i) adensamento populacional;
ii) equipamentos urbanos e comunitários;
iii) uso e ocupação do solo;
iv) a valorização imobiliária;
v) geração de tráfego e demanda por transporte público;
vi) ventilação e iluminação;
vii) paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
E sendo exigido o EIV, não previamente, mas apenas ao final de árduo, extremamente moroso e altamente dispendioso processo de licenciamento, porque as medidas mitigadoras ou compensatórias (as temidas “obras complementares externas”) que eventualmente venham a ser exigidas, acabam por inviabilizar financeiramente a execução do projeto, desestabilizando a então relação harmoniosa entre os parceiros empreendedores, levando-os por vezes as vias judiciais.
Por Dr. Roberto Guimarães – Advogado especialista em Direito Urbanístico.
