Nos termos do artigo 3º da referida lei, “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos”, porém fazer o contrato residencial, por prazo maior ou menor que 30 meses, isso irá gerar logicamente direitos e deveres entre Locadores e Locatários.

Falando sobre o Contrato com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito

As principais características desta forma de locação residencial resumem-se em:

a) direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação (denúncia vazia);

b) inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;

c) ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.

Assim, estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que nos casos de locação com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

No entanto, findo o contrato e permanecendo o locatário no imóvel locado por mais de 30 dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (artigo 46, par. 1º da Lei 8.245/91).

Neste último caso, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, porém, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de 30 dias para a desocupação.

Destarte, nesta forma de locação, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de 30 dias para ajuizar ação de despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

Por Dr. Luís Felipe Archangelo – advogado especialista em Direito Imobiliário.